Mille millesimi, e perché quasi nessuno può toccarli

In ogni condominio c'è un numero che decide quasi tutto: i millesimi. Quanto si paga, quanto si pesa in assemblea, quanto vale il proprio voto. Eppure pochi sanno da dove vengono, e ancora meno sanno quando si possono cambiare.

La tabella millesimale esprime il valore proporzionale di ciascuna unità rispetto all'intero edificio, fatto pari a mille. Si costruisce su superfici, piani, esposizioni e destinazioni, ma non tiene conto del canone che un appartamento potrebbe rendere, dei miglioramenti fatti dal proprietario o dello stato di manutenzione. Chi ha ristrutturato casa non paga più millesimi per questo: il valore rilevante è quello strutturale, non quello di mercato.

La regola sulla modifica è severa: serve l'unanimità. Il motivo è che i millesimi misurano un diritto di comproprietà, e nessuna maggioranza può ridurre il diritto di un dissenziente. L'articolo 69 delle disposizioni di attuazione ammette però due eccezioni, deliberabili a maggioranza: l'errore (di fatto o di diritto: ad esempio una superficie calcolata male fin dall'origine) e il mutamento delle condizioni dell'edificio: una sopraelevazione, un incremento di superfici o una variazione delle unità immobiliari che alteri di oltre un quinto il valore proporzionale anche di un solo condomino.

In quest'ultimo caso c'è un dettaglio di giustizia elementare: il costo del ricalcolo della tabella è a carico di chi ha causato la variazione. Chi sopraeleva, paga anche il nuovo conteggio.

E se l'assemblea non si muove? Il singolo condomino può sempre chiedere la revisione al giudice. Ma prima di arrivarci vale un consiglio pratico: molte tabelle "sbagliate" sono in realtà tabelle vecchie, redatte quando l'edificio era diverso. Farle verificare da un tecnico, con i documenti alla mano, costa meno di una causa, e a volte rivela che il torto percepito, in millesimi, vale meno di quanto sembrava.