Prima del giudice c'è il mediatore

Chi pensa di trascinare il condominio in tribunale, o di esserci trascinato, scopre presto che la porta del giudice non è la prima: per quasi tutte le controversie condominiali la legge impone prima un passaggio in mediazione. Liti sulle parti comuni, sull'applicazione del regolamento, sulla ripartizione delle spese: tutto passa di lì.

La procedura è meno burocratica di quanto suoni. Si presenta un'istanza a un organismo di mediazione nel luogo del giudice competente, il primo incontro viene fissato entro 20-40 giorni, e le parti, assistite obbligatoriamente dai loro avvocati, provano a trovare un accordo davanti a un terzo imparziale. Dal gennaio 2025, con il correttivo della riforma Cartabia, la procedura può durare fino a sei mesi, prorogabili. Disertare non conviene: chi non si presenta senza giustificato motivo, se poi si va in giudizio, paga il doppio del contributo unificato.

Per i condominii c'è una semplificazione importante, in vigore dal 30 giugno 2023: l'amministratore può attivare la mediazione, aderirvi e parteciparvi senza una delibera preventiva dell'assemblea. Il controllo democratico arriva dopo: l'eventuale accordo va sottoposto all'assemblea, che lo approva con le maggioranze previste per la materia. Se l'assemblea non approva nei termini, la conciliazione semplicemente non si conclude.

Quando invece l'accordo arriva ed è sottoscritto anche dagli avvocati, vale come titolo esecutivo: niente cause, niente sentenze, il risultato è immediatamente azionabile. E un dettaglio prezioso per chi vuole contestare una delibera: la domanda di mediazione impedisce il decorso dei trenta giorni per l'impugnazione: il tempo del dialogo non consuma il diritto.

Restano fuori dall'obbligo i decreti ingiuntivi per la riscossione delle quote (fino alla decisione sulla provvisoria esecuzione), i procedimenti possessori e gli sfratti. Per tutto il resto, la statistica dice una cosa semplice: una lite condominiale risolta al tavolo costa meno, dura meno e, non ultimo, lascia vicini di casa con cui si può ancora prendere l'ascensore.