Il rendiconto non è un foglio di numeri

C'è un'idea dura a morire: che il rendiconto condominiale sia un foglio con due colonne, entrate e uscite, da approvare in fretta a fine assemblea. La riforma del 2012 ha scritto un'altra storia, e la Cassazione continua a ricordarlo.

L'articolo 1130-bis del codice civile compone il rendiconto di tre documenti: il registro di contabilità, dove ogni movimento va annotato in ordine cronologico entro trenta giorni (criterio di cassa: conta quando i soldi entrano ed escono davvero); il riepilogo finanziario, che fotografa l'esercizio per competenza; e la nota sintetica esplicativa, che racconta la gestione, compresi i rapporti in corso e le questioni pendenti, liti incluse.

I tre pezzi sono inscindibili. Se ne manca uno, la delibera che approva il rendiconto è annullabile (Cassazione, ordinanza 33038/2018): basta l'impugnazione di un condomino entro trenta giorni. Il motivo lo ha spiegato bene la Cassazione 14428/2025: il rendiconto serve a far formare nei condòmini un "voto cosciente e meditato". Non è un adempimento, è un'informazione dovuta.

Ci sono anche i tempi: l'assemblea per l'approvazione va convocata entro 180 giorni dalla redazione, e le scritture con i giustificativi si conservano per dieci anni. I giustificativi, peraltro, sono consultabili in ogni momento: non solo dai proprietari, ma anche da usufruttuari e perfino dai conduttori.

Un equilibrio, però, va detto anche a favore dell'assemblea: non serve discutere il bilancio voce per voce, e l'impugnazione è ammessa solo per ragioni di legittimità, non perché una spesa "non piace". E se l'amministratore fornisce in assemblea chiarimenti adeguati su un punto contestato, su quel punto viene meno perfino l'interesse a impugnare. La trasparenza, insomma, conviene a tutti: a chi controlla e a chi amministra.