Trenta centimetri possono salvare un sottotetto

Per decenni una regola apparentemente innocua ha tenuto sotto scacco intere generazioni di sottotetti italiani: l'altezza minima interna abitabile, due metri e settanta. Sotto quella soglia, niente agibilità. Niente residenza. Niente cucina, in molti regolamenti edilizi. Solo "locale di sgombero".

Il problema è che la maggior parte dei sottotetti delle case storiche sta sotto i due e settanta. Magari per pochi centimetri, magari per un travetto, magari perché negli anni Cinquanta si pensava al diciassettesimo piano come al limite delle ambizioni umane. Risultato: metri quadri sottratti all'uso abitativo, in città dove ogni metro quadro vale quanto un'auto usata.

Il decreto-legge 69 del 2024, ribattezzato Salva casa, ha abbassato il limite. Adesso bastano due metri e quaranta. Trenta centimetri di differenza che cambiano il destino di moltissime mansarde. Insieme all'altezza, sono cambiate anche le superfici minime: una persona può vivere in venti metri quadri (prima erano ventotto), due persone in ventotto (prima trentotto). Le proporzioni si sono tarate sulla realtà delle metropoli, non sui canoni urbanistici degli anni Settanta.

Per il condominio la novità non si esaurisce qui. Il decreto ha introdotto un principio sottile ma rivoluzionario: le difformità sulle parti comuni non incidono sullo stato legittimo delle singole unità immobiliari, e viceversa. Tradotto: se l'edificio ha un piccolo abuso nella facciata o nell'androne — magari un balcone leggermente fuori sagoma datato 1978 — questo non contagia automaticamente l'agibilità dell'appartamento del settimo piano. E al contrario, un mutamento di destinazione fatto da un singolo condomino non bombarda l'edificio intero. Una separazione concettuale che era da sempre invocata dai pratici e che finalmente diventa diritto positivo.

Ci sono anche le tolleranze esecutive, riparametrate inversamente alla dimensione delle unità: un errore di cinque centimetri su un appartamento di trecento metri quadri pesa diversamente da cinque centimetri su uno da quaranta. È una logica nuova, più aderente ai cantieri reali.

L'amministratore, nei condominii con sottotetti vuoti, ha materia per qualche conversazione interessante in assemblea. Non perché sia compito suo recuperare quegli spazi, ma perché spesso è la persona a cui i condòmini chiedono per prima se "si possa fare". Una risposta informata oggi non è la stessa di un anno fa.