Il cane, il condominio e il diritto disponibile

La signora del quarto piano vive da tre anni con un meticcio di otto chili. Il signore del piano terra ne ha abbastanza dei guaiti notturni e tira fuori dal cassetto il regolamento condominiale: "vietato detenere animali domestici". L'amministratore riceve una mail furibonda con cinque punti esclamativi. La risposta esatta dipende da una distinzione che pochi conoscono.

Dal 2012 l'articolo 1138 del codice civile chiude la questione, almeno per metà: il regolamento di condominio non può vietare di possedere o detenere animali domestici. Sembrerebbe un punto fermo, una piccola Magna Carta per cani e gatti d'Italia. Ma c'è un dettaglio fondamentale che il legislatore non ha scritto, e che la Cassazione ha dovuto chiarire più volte: quale regolamento?

I regolamenti condominiali sono di due specie. Quello assembleare lo approva la maggioranza dei condòmini in assemblea, di solito quando si comprano i primi appartamenti e si decide di darsi delle regole comuni di buon vicinato. Quello contrattuale, invece, lo predispone il costruttore prima di vendere, e ciascun acquirente lo accetta firmando il rogito. Oppure lo approvano tutti i condòmini all'unanimità, magari anni dopo la nascita del condominio.

La differenza, sui cani, è radicale. Il divieto di animali in un regolamento assembleare è nullo: una maggioranza non può togliere a un singolo il diritto di vivere col proprio cane nella propria casa. È un diritto attinente alla proprietà esclusiva, e la maggioranza non lo tocca. Il divieto in un regolamento contrattuale, invece, è perfettamente legittimo: ogni condomino, comprando, ha accettato di rinunciarvi. Il Tribunale di Lecce, con sentenza del 2022, lo ha messo nero su bianco: il diritto di tenere animali nella propria proprietà esclusiva è un diritto disponibile, e ciascuno può rinunciarvi.

Qui sta il piccolo gioco di prestigio del diritto civile. La stessa clausola, scritta con le stesse parole, è valida in un regolamento e invalida nell'altro. Quello che cambia è la genesi: la maggioranza vince sui temi dell'amministrazione comune ma cede davanti al consenso individuale.

L'amministratore, prima di rispondere al signore del piano terra o alla signora del quarto, deve fare un controllo banale: il regolamento del palazzo è stato predisposto dal costruttore e richiamato negli atti di compravendita? È stato trascritto in Conservatoria? È stato approvato all'unanimità in una specifica assemblea? Se sì, in tutti questi casi, è contrattuale e il divieto regge. Altrimenti, per quanto antico e venerato sia il regolamento, il cane resta.

Aggiungiamo un'ultima sottigliezza: l'espressione "animali domestici" si riferisce ai compagni del focolare. Cani, gatti, canarini, criceti. Non rettili esotici, non maialini vietnamiti, non furetti africani. Su questi, la giurisprudenza è meno tenera, e il regolamento può tornare a fare la sua voce.